Torpaq Sahəsi Almaq Istəyirəm - Torpaq Sahəsinin Həqiqi Dəyərini Necə Təyin Etmək Olar

2024 Müəllif: Sebastian Paterson | [email protected]. Son dəyişdirildi: 2023-12-16 13:47

Bazar dəyəri və ya istifadə dəyəri?

Torpaq sahələrinin “bazar dəyəri” barədə danışarkən niyə tırnak işarələrindən istifadə edirəm? Bir sahənin bazar qiymətini təyin edərkən, ümumiyyətlə müəyyən bir (çox uzun olmayan) müddət ərzində istehsal olunan torpaq sahələrinin keyfiyyəti, yeri, sahəsi, istifadə növü ilə oxşar alışların orta qiymətindən irəli gəlirlər. Müvafiq olaraq, bu cür əməliyyatlar nə qədər çox təhlil edilsə, maraqlandığımız sahənin qiyməti bir o qədər dəqiq müəyyən edilə bilər.

Eyni zamanda, mülkiyyət hüquqlarının, məhdudiyyətlərin və yüklülüklərin ötürülməsi üçün xüsusi şərtlər olmadan oxşar maliyyə sxemlərindən istifadə etməklə əməliyyatların aparılması zəruridir.

Lakin praktikada bu texnikanın istifadəsi həmişə bazar vəziyyəti barədə obyektiv mənzərə vermir. Bu günə qədər kənd təsərrüfatı torpaqları bazarı yeni formalaşmağa başladı. Ümumiyyətlə, torpaq əməliyyatlarında ciddi bir həcm yalnız son 5-6 ildə müşahidə olunur. Bəli, son bir-iki ildə mülkiyyət hüququ çox çox oldu, amma mənə elə gəlir ki, çox sayda ərazinin həqiqi alqı-satqı qiymətlərini müəyyənləşdirmək mənasızdır.

Bir tərəfdən, bağış proseduru nəticəsində çox sayda əkinçilik sahəsi sahiblərini dəyişdirir, baxmayaraq ki, əslində alqı-satqı əməliyyatları var. Bağış əməliyyatları əslində təmənnasız əməliyyatlar olduğundan, yeni sahibə təhvil verilən əmlakın dəyərini necə qiymətləndirmək olar?

Bəli və torpaq sahələrinin satışı ilə bağlı əməliyyatlar apararkən, çox vaxt müqavilədə sahənin qiymətləndirilməmiş dəyəri göstərilir - ilk növbədə az vergi ödəmək üçün.

Digər tərəfdən, daşınmaz əmlak obyektlərinin satışı üçün reklam təkliflərində göstərilən qiymətləri rəhbər tuta bilməzsiniz. Birincisi, çox vaxt, bir torpaq sahəsini satarkən, sahənin ilkin qiymətinin 20 və ya hətta 40-50 faizini əlavə edən bir çox vasitəçi olur. İkincisi, torpaq mülkiyyətçiləri özləri tez-tez obyektləri şişirdilmiş bir qiymətə məruz qoyurlar - bir enmə üçün daha da ticarət etməyi nəzərə alaraq. Alıcının özünü səriştəli bir iş adamı kimi hiss edərkən 10-15% endirimlə daşınmaz əmlak alması daha xoşdur. Üçüncüsü, bazarda vəziyyət tez-tez dəyişir. Ən tipik variantlardan biri, torpaq sahələrinin əvvəllər sərgilənənlərdən aşağı qiymətə satışa təqdim edilməsidir. Məsələn, torpaq sahənizin yaxınlığında oxşar xüsusiyyətlərə malik digər bağlamalar var,və sahibi təcili olaraq maliyyə ehtiyacına görə onları böyük bir endirimlə satmağa qərar verdi.

Xüsusi torpaq sahələrinin bazar dəyərini, torpaq sahələri üçün ipoteka bazarının demək olar ki, tamamilə olmamasını qiymətləndirməyin çətin olmasının başqa bir səbəbi var.

Yuxarıda dediyim kimi, bu günə qədər torpaq bazarı (xüsusilə kommersiya layihələri üçün ərazilər, yəni geniş sahələr üçün) hələ formalaşmayıb. Xüsusi ərazilərdəki əməliyyatların həcmi və onların həyata keçirilmə üsulları, torpağın dəyərinin dəqiq və obyektiv qiymətləndirilməsi üçün kifayət qədər təhlilin aparılmasına imkan vermir. əlavə zəmanət və ya əlavə maliyyə zəmanəti cəlb etmədən ipoteka predmeti olan torpaq sahəsi …

Düşünürəm ki, xüsusən qeyri-müəyyən “bazar dəyəri” ifadəsini istifadə etmiriksə, bu və ya digər saytın “istehlak dəyəri” barədə danışırıq. Əgər “bazar dəyəri” müəyyən bir anda bir sahənin satıla biləcəyi məbləğ kimi başa düşülürsə, istehlak dəyəri qiymətləndirilərkən əsasları da daxil olmaqla bir çox amillər araşdırılır:

a) Qısamüddətli (1-2 il) və orta müddətli (5 illik) dövrlər üçün hər baxımdan oxşar sahələrdə qiymət dəyişikliklərinin dinamikası.

b) Bitişik ərazinin inkişafı üçün uzunmüddətli planlar, müəyyən bir bölgədə, bölgədə, federasiya subyektindəki siyasi və iqtisadi vəziyyət, dəyişikliklər kimi amillər nəzərə alınmaqla sahədəki qiymətlərdə gözlənilən dəyişiklik dinamikası. ekoloji vəziyyət, müəyyən bir ərazidə iqlim prosesləri, sosial və demoqrafik proseslər və s.

c) Bu torpaq sahəsinin müxtəlif inkişaf sahələrində mümkün risklərin təhlili, bu risklərin aradan qaldırılması ehtimalı və əlaqəli maddi xərclərin hesablanması.

d) torpaq sahəsinin inkişafının müxtəlif mərhələlərində likvidliyinin proqnozu.

Yuxarıda göstərilən məqamların hər birinə verilən cavabların kifayət qədər təxmini olmasına baxmayaraq, onların birləşməsi riyazi model çərçivəsində araşdırıldıqda saytın istehlak dəyəri haqqında kifayət qədər dəqiq cavab verir ki, bu da icazə verilən maksimum dərəcədə başa düşülür. sərmayə, torpaq alarkən saytın daha da inkişaf etdirilməsinin rentabelliyini təmin edən pul miqdarı.