Torpaq Alqı-satqısı Zamanı Hər Zaman Bir Notarius Lazımdır?

2024 Müəllif: Sebastian Paterson | [email protected]. Son dəyişdirildi: 2023-12-16 13:47

Qanun daşınmaz əmlak əməliyyatları üçün müqavilələrin iki növ qeydiyyatını nəzərdə tutur.

Birinci seçim, əməliyyatın Federal Qeydiyyat Xidmətinin (FRS - keçmiş RRB) İdarəsində sonrakı qeydiyyatı ilə bir notariat kontorunda bir müqavilə bağlamaqdır.

Rusiya Federasiyasının Mülki Məcəlləsi və "Daşınmaz əmlaka dair hüquqların və onunla əməliyyatların dövlət qeydiyyatı haqqında" Federal Qanunda nəzərdə tutulan ikinci, sadə yazılı formada bir müqavilə bağlanmasıdır. Rusiya Federasiyası Mülki Məcəlləsinin 550-ci maddəsinə əsasən "Daşınmaz əmlakın satışına dair müqavilə forması", daşınmaz əmlakın alqı-satqısı müqaviləsi tərəflər tərəfindən imzalanmış bir sənəd tərtib edilərək yazılı şəkildə bağlanır. Qanundan irəli gəldiyi kimi, belə bir razılaşma məcburi notarial təsdiq tələb etmir.

Yuxarıda göstərilən metodların hər birinin üstünlüklərini və mənfi cəhətlərini nəzərdən keçirək.

Notariusda, məsələn, bir kredit müqaviləsi, vəsiyyətnamə və ya etibarnamə kimi sənədlərin fiziki şəxslər tərəfindən qeydiyyata alınması əksər hallarda haqlıdır - qanunla nəzərdə tutulmuş hallar istisna olmaqla, notarius qanunun yeganə nümayəndəsidir. sənədi təsdiq edə bilər, imzalayan vətəndaşların hüquq qabiliyyətini təsdiqləyir. Sənəd notarius tərəfindən təsdiq edildiyi andan və ya təsdiq edilmiş sənəddə göstərilən andan qüvvəyə minir. Məhkəmə icraatı tələb edən bəzi münaqişə vəziyyətləri olduqda, şübhəsiz ki, notarius tərəfindən təsdiqlənmiş sənədlərə olan inam, sadə yazılı formada tərtib olunmuş sənədlərdən daha çoxdur, xüsusən tərəflərdən birinin iclasda iştirak etməsi mümkün olmadıqda. dinləmə.

Daşınmaz əmlak əməliyyatları ilə bağlı vəziyyət fərqlidir. Notariusun vəzifələrinə daşınmaz əmlak alqı-satqısı barədə müqavilə bağlanması faktının təsdiqlənməsi, tərtib olunmuş sənədi imzalayan vətəndaşların şəxsiyyətinin təsdiqlənməsi daxildir. Bununla birlikdə, razılaşma yalnız sənədlərin təqdim edildiyi tarixdən on iş günü çəkən UFRS-də qeydiyyatdan keçdikdən sonra qüvvəyə minəcəkdir. Təbii ki, sənədləri UFRS-ə təqdim edərkən bu təşkilatın müvafiq vəzifəli şəxsləri müqavilə bağlayan vətəndaşların kimliyini də yoxlamalı, müqavilənin düzgünlüyünü, özgəninkiləşdirilmiş (əldə edilmiş) daşınmaz əmlakın mülkiyyətini yoxlamalıdırlar. Yəni UFRS-də qeydiyyat proseduru həm notariat qaydasında bağlanmış müqavilə üçün, həm də tərəflərin notariusun iştirakı olmadan tərtib etdikləri razılaşma üçün tamamilə eynidır.

Aydındır ki, fiqh elmindən uzaq olan insanlar üçün səriştəli bir müqavilə bağlamaq, xüsusən də bahalı daşınmaz əmlakla əməliyyatlarla bağlı olduqca çətindir. Bir qayda olaraq, bu cür müqavilələr tərtib edilərkən, bu hüquq sahəsində ixtisaslaşmış vəkillərə müraciət edirlər.

Notariusla (əlbəttə ki, ali hüquq təhsili olan bir mütəxəssis) müqavilə hazırlamaqla torpaqdan istifadə sahəsində bir vəkil arasında nə fərq var?

A. Bir vəkillə əlaqə saxlasanız, müqavilənin tərtib edilməsi üçün ödəniş əmlakın dəyərindən asılı olmayacaqdır. Bu, bir otaqla müqavilə bağladığınızdan və ya bütün bir ev aldığınızdan asılı olmayaraq, əməliyyat tərəflərinin obyektin həqiqi bazar dəyərini göstərməsinə imkan verir. Notarial qaydada təsdiqlənmiş bir müqavilədə bir çoxları real bazar qiymətini göstərmir, çünki qeydiyyatın dəyəri daşınmaz əmlakın dəyərinə nisbətdə hesablanır. Məhkəmə təcrübəsi göstərir ki, çox vaxt alıcının satıcıya ödəməsinin yeganə sübutu satıcıdan qəbz olur. Tərəflər müqavilədə pulun köçürüldüyünü göstərərək həqiqi dəyəri göstərsələr, qəbzlərlə həddindən artıq səs-küydən qaçınmaq olar.

B. Notariusda, çox güman ki, vəziyyətinizə az və ya çox uyğun olan bir neçə standart müqavilə şablonundan birini istifadə etməyiniz istənəcəkdir. Torpaq hüququ sahəsində bir mütəxəssis, konkret əməliyyatınızın xüsusiyyətlərini hərtərəfli öyrənərək tərəflərin mənafelərinə ən uyğun olan bir müqavilə bağlayacaq, mümkün riskləri təxmin edə bilər, lazım olduqda tövsiyələr verəcək və əlavə məlumatların toplanmasına kömək edə bilər. gələcəkdə əməliyyata qarşı çıxma ehtimalını istisna edən sənədlər. Əldə edilmiş daşınmaz əmlakın sahibinin daha çox hüquqi dəstəyinə, məsələn yenidən satılmasına, icarəyə verilməsinə, yenidən qurulmasına və s. Barədə də razılaşma mümkündür. Bir vəkilin təqdim olunan sənədləri diqqətlə təhlil edərək bu əməliyyatdan tamamilə imtina etməyinizi tövsiyə edəcəyi bir seçim istisna edilmir,mümkün mənfi ssenariləri göstərməklə motivasiya olunur. Nəticədə, əməliyyat tərəflərinin və onlarla əlaqədə olan vəkilin mənafeləri tamamilə üst-üstə düşür, notariusun funksiyaları isə sadə bir müqavilə bağlanması ifadəsinə endirilir.

B. Müqavilənin UFRS-ə təqdim edilməzdən əvvəl dəyişdirilməsinə ehtiyac varsa (məsələn, tərəflər əmlakın dəyərini dəyişdirməyə qərar verdilər və ya sövdələşmə son anda düşdü, lakin satıcı satın almaq istəyən yeni bir alıcı tapdı) eyni şərtlərlə əmlak), satıcı düzəldilmiş məlumatları daxil edərək hazır bir müqaviləni müstəqil olaraq yenidən yaza bilər. Müqavilə bir notariat kontorunda tərtib edildiyi təqdirdə yenidən notariusa müraciət etməli, rüsumu ödəməli, yəni prosesi yenidən başlamalı və bu həm vaxt həm də pul itkisi ilə nəticələnəcəkdir. Bundan əlavə, mümkün fəsadların qarşısını almaq üçün əvvəllər bağlanmış müqavilənin ləğvi məsləhət görülür ki, bu da hər iki tərəfin xoşməramlılığı və onların notariat kontoruna birgə səfəri tələb olunur.

Əmlak əməliyyatları bağlayarkən notariusun "əlavə bir əlaqə" olduğu qənaətinə gələ bilərikmi?

Bəli, ancaq bir və çox əhəmiyyətli bir xəbərdarlıqla - müqavilə hazırlanmasında iştirak edən vəkil torpaq istifadəsi sahəsində yüksək ixtisaslı mütəxəssis olmalıdır, oxşar müqavilələr bağlamaq təcrübəsi olmalı, torpaq məsələləri ilə əlaqədar məhkəmə proseslərində uğurla iştirak etməli, işçi olmalıdır. daşınmaz əmlakla əməliyyatları dəstəkləməkdə ixtisaslaşmış bir təşkilatın.